Rio Preto em expansão

Verticalização de São José do Rio Preto é impulsionada pela demanda da baixa renda; loteamentos de alto padrão também são destaque na região

 

Localizada no Norte do Estado de São Paulo, São José do Rio Preto ostenta o 59o maior PIB (Produto Interno Bruto) do Brasil, destacando-se no terceiro setor da economia, com a prestação de serviços. O município é o maior polo regional, concentrando 28% da população. Nos últimos oito anos, segundo a Seade (Fundação Sistema Estadual de Análise de Dados), sua população foi a que mais cresceu em comparação com outras regiões situadas no Oeste do Estado. Tudo isso ajuda a explicar o crescimento vigoroso do mercado imobiliário local que, segundo Estudo do Mercado Imobiliário do Interior elaborado pelo Secovi (Sindicato da Habitação), levando em conta uma base de empreendimentos verticais, de 2006 para 2010, pulou de inexpressivos 80 lançamentos, para 3.298. O aumento foi motivado principalmente pela grande procura por imóveis compactos, de 66 m² e até dois dormitórios, por famílias pequenas e com renda de até seis salários mínimos.

 

Dados gerais

População: 419.632 habitantes

Densidade demográfica: 824,4 hab/km²

IDH: 0,834

Distância de São Paulo: 451 km

Unidades lançadas e a lançar: 3.298 (jan/07 a mai/10)

Dos 167.173 imóveis presentes em levantamento divulgado em 2010 pela Empro (Empresa Municipal de Processamento de Dados), 75% são verticais. Voltando aos dados do Secovi, é interessante observar também que, embora os flats sejam campeões de venda no segmento com 89% das unidades lançadas vendidas, a proporção de lançamentos neste nicho é muito menor em relação aos apartamentos de dois dormitórios (modelo econômico ou não), com, respectivamente, 86% e 80% das unidades lançadas vendidas, seguidos pelos de três dormitórios, com 82%. Proporcionalmente, os grandes recordistas em vendas.

Segundo o diretor regional do Secovi em São José do Rio Preto, Joaquim Antonio Mendonça Ribeiro, a proporção entre novas construções na cidade é de 63% de imóveis verticais para 37% horizontais. Os apartamentos têm, em média, 66 m², já as casas 95 m².

Baixa renda rio-pretense

De olho no mercado aberto para a classe “C”, impulsionado pelo programa habitacional Minha Casa, Minha Vida, a Rodobens Negócios Imobiliários S/A, empresa de origem rio-pretense, tem crescido apostando nesse filão popular na cidade e também nos municípios do interior com mais de 150 mil habitantes. O produto: condomínios fechados horizontais com infraestrutura de lazer completa para a baixa renda. Com essa tática, a empresa lançou, em 2010, 1.441 unidades, número 29% maior que no ano anterior. “O foco foi no Programa Minha Casa, Minha Vida, que contempla a população com vantagens substanciais no que se refere aos juros e subsídios”, afirma Eduardo Gorayeb, diretor presidente da divisão imobiliária da Rodobens.

Em São José do Rio Preto, segundo Ribeiro, há oportunidades para construção de prédios com apartamentos de 50 m² em todas as regiões da cidade, assim como casas de dois, três e quatro dormitórios em condomínios fechados. O setor imobiliário na zona Norte da cidade é muito propício para este tipo de empreendimento horizontal, com destaque para quem opta pelos loteamentos. Por lá, a Rodobens, por exemplo, compra áreas de fazendas e sítios, e cria novos bairros, em vez de disputar terrenos em regiões mais adensadas. “Isso porque o alto valor de um terreno pode inviabilizar o lançamento”, explica Gorayeb. O Parque Liberdade é um exemplo desse modelo de negócio. Trata-se de um novo endereço na cidade, em que para dar suporte aos moradores foi firmada uma parceria com órgãos públicos e criada a infraestrutura no entorno do bairro de maneira a desenvolver a área. Vale lembrar que, de acordo com as novas regras do Programa Minha Casa, Minha Vida, não serão mais financiados imóveis construídos em áreas sem a devida infraestrutura urbana, como iluminação pública e vias pavimentadas.

As zonas Leste e Sul, por sua vez, que abrigam os condomínios fechados de médio, alto e altíssimo padrão, também são promissoras na cidade, de acordo com o diretor da Secovi. “A demanda por unidades de três dormitórios ou mais, flats de alto padrão e loteamentos fechados com unidades de mais de 275 m² deve crescer, assim como salas comerciais devem ser objetos de desejo nesta região”, prevê.

 

Empreendimentos mistos

A Hdauff Empreendimentos Imobiliários, empresa com foco em construções de alto padrão, começa a apostar em empreendimentos mistos, por acreditar que é um segmento com forte carência de ofertas e em forte expansão. “A proposta é criar um complexo com prédio de salas comerciais e corporativas, centro de convenções, residence-service, hotel e estrutura de entretenimento com cinemas e restaurantes”, explica o diretor da empresa, Fuad Miguel Pachá Jr. Hoje, a Hdauff Empreendimentos Imobiliários investe pesado em imóveis residenciais na zona Sul de São José do Rio Preto, região composta pelos bairros de Jardim Fernandes, Morumbi, Nova Redentora, Aclimação e Tarraf I, onde o metro quadrado para imóveis residenciais chega a ser negociado por R$ 3.250,00.

Em 2008, a Hdauff lançou em parceria com Cipasa, Anfab e Verdade o empreendimento Quinta do Golfe, complexo que une condomínio residencial e campo de golfe, no bairro de mesmo nome, na zona Sul da cidade. Detalhe: quase todos os 600 terrenos foram vendidos nas primeiras 48 horas. O valor atual de mercado dos terrenos (sem área construída) do Quinta do Golfe 1 varia entre R$ 600,00 e R$ 700,00 o metro quadrado. A variação ocorre em função da localização do lote. Os terrenos que ficam de frente para o campo de golfe são os mais valorizados. Ainda não há construção finalizada, por isso não é possível afirmar ainda quanto custa o metro quadrado de área construída. Porém, acredita-se que essa será a área mais valorizada da cidade.

Com o resultado positivo, os investimentos nesse nicho devem continuar, pois é prevista a venda de outros terrenos, ainda esse ano, no Quinta do Golfe 2. “Nosso consumidor procura projetos inovadores que valorizam ainda mais o investimento”, justifica Pachá Jr. Segundo o diretor regional do Secovi, no entanto, não é apenas de lançamentos que esse mercado se mantém, o comprador final também opta por bairros nobres em que haja estoque de remanescentes.

 

Parcerias com as grandes

De maneira geral, as empresas locais aos poucos já começam a criar parcerias com grandes incorporadoras, fazendo o mercado imobiliário de São José do Rio Preto bastante heterogêneo. “Há espaço para todos. Temos grandes construtoras que realizam os maiores lançamentos imobiliários, mas há dezenas de pequenas empresas e construtores individuais que atuam na construção de casas em condomínios e prédios de menor porte tanto na área residencial quanto comercial”, avalia o diretor da Hdauff. No entanto, preocupa os investidores locais o crescimento desenfreado do mercado, podendo, mais à frente gerar problemas para a economia local, assim como a falta de mão de obra qualificada na região. “É preciso ficar atento para não haver o crescimento da oferta e a queda da demanda”, observa o executivo da Rodobens Negócios. “Entidades representativas do setor e algumas instituições de ensino têm realizado cursos de capacitação, mas a contratação de mão de obra na construção ainda está mais veloz que a formação qualificada”, lamenta Pachá Jr.

 

Por Lilian Burgardt

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