Rumo ao interior

Verticalização do interior paulista aquece os negócios das incorporadoras. Saiba onde estão as oportunidades e quais os desafios do crescimento em cinco cidades da região

Se fossem consideradas um País à parte, as cidades do interior do Estado São Paulo, excluindo-se as 39 que compõem a RMSP (Região Metropolitana da capital) teriam um PIB (Produto Interno Bruto) maior que o das regiões Norte e Centro-Oeste somados. Em 2007 o interior respondia por quase metade da riqueza produzida no Estado (44%), e 15% do PIB brasileiro, mostrou levantamento da consultoria MB Associados. Na ocasião verificou-se que a economia da região havia gerado o equivalente a US$ 136 bilhões.

Diversos fatores influenciaram para que movimentos migratórios da capital para o interior do Estado se intensificassem nos últimos anos. “Nos início dos anos 1980 a capital representava um terço da população do Estado. Dos anos 1990 para frente, houve uma descentralização de indústrias e do ensino, com a criação de universidades públicas e privadas, e isso fortaleceu o movimento de emigração para o interior”, explica Flavio Amary, vice-presidente para o interior de São Paulo do Secovi (Sindicato da Habitação).

Ele ressalta que para avaliar o comportamento e evolução do mercado imobiliário, é importante estudar a demografia, migrações, casamentos, nascimentos, idade média de casamento, filhos por família, dentre outros dados. “A cidade de São Paulo concentra hoje cerca de um quarto da população do Estado. O interior cresce muito mais que a capital, há um movimento de migração da capital para o interior, que tem relação direta e proporcional ao crescimento do mercado imobiliário e a busca por novas habitações”, acrescenta Amary.

Esta descentralização do crescimento pode ser verificada também no lançamento de imóveis. Entre 2002 e 2004, 80% dos lançamentos da RMSP eram feitos no município de São Paulo, e os demais 20% estavam nos outros 38 municípios que compõem a região. Atualmente cerca de 52% dos lançamentos são feitos no município de São Paulo, e os 48% restantes são lançados nos demais municípios, segundo dados de 2010 da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio).

Saída da capital

Outros fatores também influenciaram na saída de empresas e pessoas da cidade de São Paulo, rumo ao interior do Estado. As dificuldades e custos logísticos da capital são alguns dos motivos, além do aumento da qualidade de vida no interior. Somado a isso há ainda as dificuldades “com o plano diretor da capital, que foi elaborado há dez anos, e é restritivo e muito complexo”, lembra João Crestana, presidente do Secovi-SP.

Mudanças no perfil do mercado imobiliário e das construtoras também reforçaram esse movimento. “A partir de 2006 tivemos a abertura de capital das empresas de construção, aumento da classe média, melhoria do crédito imobiliário e das condições de financiamento, com redução das taxas de juros”, afirma Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo), frisando que até então o crescimento do mercado imobiliário concentrava-se em grandes cidades, como Rio de Janeiro, Brasília e a própria capital paulista.

Ele lembra que as incorporadoras que abriram capital tinham em seus prospectos atuar em cidades com mais de 200 mil habitantes, e foram, paulatinamente, diminuindo esse patamar, para ampliar seus mercados. “A partir da abertura de capital das empresas, o mercado passa a ter mais abrangência nacional. Com isso, conseguimos verificar em nossas pesquisas que em algumas cidades do interior o número de lançamentos triplicou ou até quadruplicou nos últimos anos”, pondera Petrucci.

Entretanto, o ritmo de crescimento não é igual para todas as cidades do interior, sendo possível inclusive falar em “dois interiores”. As cidades mais próximas da capital, entre 100 km e 150 km de distância, apresentam um crescimento mais forte do que os municípios mais interioranos. “Isso por estarem mais perto de São Paulo, e também pela melhoria das estradas, além da evolução da tecnologia, que com a facilidade de comunicação, fez com que as pessoas não precisem mais trabalhar na capital”, reforça Amary, somando às facilidades o aumento no número de voos diários entre São José do Rio Preto e as cidades de São Paulo e Campinas.

Pesquisa inédita

Para mapear os reflexos no mercado imobiliário desse pujante crescimento do interior, o Secovi-SP realizou uma pesquisa inédita, avaliando o mercado de lançamentos residenciais verticais em cinco cidades do interior do Estado: Sorocaba, São José do Rio Preto, Campinas, Jundiaí e Bauru. Elaborada pela Robert Michel Zarif Assessoria Econômica em parceria com o sindicato, o Estudo do Mercado Imobiliário do Interior centrou o foco em empreendimentos lançados entre 2007 e 2010, excetuando-se a cidade de Bauru, na qual o escopo avaliado foi de janeiro de 2004 a janeiro de 2011.

Algumas das cidades pesquisadas possuem particularidades que as diferenciam das demais, como no caso da venda de imóveis de um dormitório em Bauru, que superam as vendas de imóveis de outras tipologias. Entretanto, para além das exceções, é possível verificar características comuns entre as cidades pesquisadas, e destas com o restante do País.

Os imóveis de dois dormitórios, sem elevador, e do segmento econômico lideraram os lançamentos no interior paulista nos últimos anos, segundo a pesquisa. Empreendimentos no segmento econômico somaram 57,2% dos lançamentos no intervalo abarcado pelo levantamento.

No período analisado, foram lançadas 3.298 unidades em São José do Rio Preto, 19.773 em Campinas, 10.039 em Sorocaba, 11.066 em Jundiaí e 4.799 em Bauru. A quantidade de lançamentos desses segmentos econômicos de dois dormitórios totalizou 47,1% em São José do Rio Preto (1.556 unidades), 42,2% em Campinas (8.358 unidades), 57,2% em Sorocaba (5.740 unidades), 33,8% em Jundiaí (3.744 unidades) e 42,4% em Bauru (2.033 unidades). Unidades de 46 m² a 65 m² foram as que tiveram maior índice de lançamentos e vendas.

Segundo o Secovi-SP, alguns dos motivos para essa tendência podem ser as facilidades na concessão de crédito bancário para a compra do imóvel, o Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) e o aumento da renda das famílias das classes C e D. “As unidades de dois dormitórios, possíveis de serem enquadradas nas condições do Minha Casa, Minha Vida, e do chamado segmento econômico, tiveram aderência no Brasil inteiro, e não foi diferente no interior do Estado”, resume Petrucci.

 

 

Perspectivas

“A impressão que temos quando olhamos o fluxo migratório, é que a economia do interior está crescendo mais que a da cidade de São Paulo, e sendo assim as oportunidades do mercado imobiliário vão continuar crescendo no interior”, considera Petrucci.

Para Amary, o mercado imobiliário do interior deve continuar crescendo, mas em ritmo um pouco menor do que o verificado em 2010: “devemos ter um crescimento sustentado nos próximos anos, principalmente para atender à fatia que recebe até dez salários mínimos”.

Este cenário é reforçado por Crestana, que acredita que este ano será de avanço “muito forte para o interior, mas em linha com o crescimento do ano passado. Vai haver manutenção do movimento de lançamentos e vendas que houve em 2010, tanto para os mercados de classe média e média alta, como notadamente o Minha Casa, Minha Vida”.

Entretanto, este crescimento não será um mar de rosas, e Crestana relaciona três dos principais desafios a serem superados pelas construtoras que investirem no interior. “Primeiro são aprovações de projetos, principalmente no que tange ao meio ambiente, mas também envolve prefeituras, concessionárias. Em segundo, encontrar mão de obra suficiente para se construir o que está sendo demandado, pois no interior é mais fácil conseguir trabalhadores, mas esse recurso não está abundante”, afirma o presidente do Secovi, acrescentando que o terceiro ponto a ser superado é encontrar terrenos para construção. “Este é o grande recurso que poderá faltar este ano e restringir o mercado, tanto na capital quanto no interior”, conclui.

Por Bruno De Vizia

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